杭州房价能涨过北京吗？
先说结论，短期不可能，长期有待观察 先说理由，北京和杭州的供需关系是不同的 北京是供需极度失衡的极端情况，新房市场严格限价，二手房市场疯狂炒作，整个市场流动性极差，供需比大概为0.3% 杭州虽然新房也限价格，但相比北京还是宽松很多，周边城市的人口和产业外溢，让杭州供需失衡的情况稍微好一些，但也远比成都、武汉等热点二线城市严重。根据杭州官方数据，全市房屋销售面积2579万平方米，同比增长18%；销售金额4767亿元，增长26%——交易量增加的同时，房价也在提升，全市成交均价达到18238元/平方米，上涨13.9%。从近一年的走势来看，杭州二手房价格一直在稳中有升，目前市区平均二手住宅价格为29751元/平方米，同比上涨5.3%。
如果只看供需关系，似乎杭州新房价格有向北京发展的趋势，毕竟需求端这么旺盛，而供应量一直不足。 但其实杭州除了二手房，新房也是严重供小于求的，比如萧山的新房供应，一年也就两百多套，余杭区的未来科技城板块新房供应更是一个盘一个盘地卖，每次都是开一盘火一秒光的状态，所以价格自然水涨船高。 但是北京的二手房是完全不同的存在，首先数量上就足够多，其次也没有像杭州这样大量囤积房源的投资者，最后还有限价的限制。尽管近期二手房成交量有所上涨，但总体来看，需求远没有达到令人发指的程度。
再说一个事实，北京这些年每年非正常死亡的人数都高于杭州，这些死亡人口绝大部分都拥有北京户籍（2017年统计约有17%的外省户籍），且大部分是有住房的。按照国内普遍的丧葬习俗，这些人都会有一场葬礼，而葬礼上的随礼是不可避免的支出。我粗略估算了一下，每年至少有几百万套房产因为死亡被交易，而且这些房子大多都在城区，地段不差。 我曾听说过一种说法，在北京去世的人，三分之二是有房族。当然，这是不是真的暂不可考，但的确反映了一些问题。
还有人选择把遗产留给孩子，尤其是孙子辈。比如一套市值600万的房子，老人先付首付，之后贷款孩子来还，即便按照最高比例还贷，父母也只有100万左右的产权，而剩下的一半则是银行的，如果孩子不还款，银行拿到的也是这套价值600万的房子，何况绝大多数家庭不可能拿出600万现金全款买房。
北京和杭州作为我国的一线城市和强二线城市的典型代表，都是未来最有希望成为中国国际性都市的城市，因此两地之间的比较一直是人们讨论的热点。从2017年以来，随着杭州的房价开始大幅上涨，而北京的房价因为严格的调控政策开始下跌，两地之间房价的差距变得越来越小，2018年杭州的二手房均价甚至已超过北京的10%，这种反常现象引起了人们的极大关注与激烈争论，对两地房价进行比较分析以判断谁更有优势变得越来越重要。笔者根据城市社会学和城市经济学有关城市比较的基本理论，构建了由四个维度九个指标构成的房价比较分析的评价指标体系，对北京和杭州两个城市进行了全面深入的比较分析，认为：
从城市发展的自然区位条件上看，杭州的条件虽然比不上北京，但是差距不大且各有优劣；从城市的经济实力和城市的国际化程度上看，北京在总量上全面领先于杭州，但是杭州的单位面积产出能力，收入水平等指标领先于北京，且在国际化能力指标上也不弱于北京；从城市所处的区域辐射带动作用上看，北京处于一个城市网络发育不良的地区，独大树大根深，但是无大树拱荫，且北京市经济发展与区域协同发展问题突出，辐射能力受到很大制约；杭州处于长江三角洲最具活力的城市空间之内，处于以上海为中心的全球城市区域中，在区域发展上具有更大的潜力。从支撑房价的人口规模和人口质量上看，北京和杭州人口规模相当且都在持续增长，北京的人口老龄化问题虽然比杭州更严重，但是北京具有比杭州更为充分的养老服务设施，杭州的人口素质更高，具有更突出的人口质量优势。
从以上分析可以看出，北京和杭州都有自己的优势和劣势，各有长处和特色，总体上是半斤八两，旗鼓相当，北京更“大”更“老”，杭州更“小”更“新”，北京是超大型的老城，杭州是快速发展的新城，北京的成熟性稍优。杭州的未来性更佳。具体到房价的长期发展上，目前北京的房价水平依然高于杭州，在未来的相当时期内这种状态将持续。其主要原因是北京的购房需求和潜在需求仍然远高于杭州，需求决定了高房价的长期支撑力。
但是从2015年以后，杭州的房价开始强劲拉升，2018年杭州的二手房价格甚至已经超过北京的10%，其主要原因是由两地政府的调控目标所决定的。北京作为中国的政治中心，人口规模的过度膨胀给城市的社会治理和环境安全带来的问题越来越突出，政府开始实施严格的调控政策以限制人口的增长，降低购房需求，其政策取向是抑制房价的过快上涨并控制在尽可能低的水平。而杭州作为强二线城市，对人口集聚的潜力没有那么大的顾虑，反而希望吸引外来人口推动城市的发展，其政策取向是鼓励房价的上涨以达到加快城市发展的目标，两地政府在调控目标上的差异导致两地房价的变化在2016年以后出现分异甚至背离的现象。因此从长期看，北京的房价还是高于杭州，而目前杭州的房价高于北京是地方调控目标不一致导致的暂时现象。
