北京学区房为什么降价？
我倒是觉得应该反过来思考，北京学区房为什么能涨价，涨这么多。 从政策角度思考下： 为什么最近两年国家一直在打击学区房？ 因为我国教育资源分配极度不均衡 好的学校就那么些，但是需要学习好的学生却是很多 于是，大家把钱攒起来，去抢购那有限的优质教育资源。 越好的学校，抢的人越多，价格越高。 然后，那些没有抢到好学校的孩子呢？ 他们就只能去到相对差一点的学校。
我们国家是义务教育，是不允许公立学校之间有分数歧视的。 所以，其实每个孩子在入学时，都是“随机”分配到每所学校的。 但是，这里所说的“随机”，可不是真随机哦！ 为了减少家长对学校选择的焦虑，我们建立了一套复杂而又精密的系统。 这个系统中，考虑了地段、学校的历史成绩、毕业高中以及初中等数据，来评估哪个学校更适合你家孩子。 系统还会考虑到你家房子距离学校的距离，如果房子距离学校远一点，但是学校成绩更合适一些，我们也允许这个方案通过。 总之，在当下中国，只要你有钱，就可以买到一套量身打造的学区房。 这，就是为什么要打击学区房的根本原因。 现在一线城市都开始试点学区新政，我预测未来五年，这一政策将在全国普及。 到那时，所谓的学区房就会如鸡肋一般，食之无味弃之可惜。
燕悯优质答主1、教育体制变革，多校划片等政策，不再“一锤定音”
在北京，学龄儿童家长如果想让孩子就读公立小学，一般情况下需要满足“房产+户籍”在所就读小学的学校招生片区，即所谓的“学区房”。如果仅具有户籍而无自有住房，儿童还可能会根据各学校的实际情况进行统筹分配入学。一些大热门片区，如西城区、海淀区等，此前基本实行“单校划片”，也就是说家长只要能够获得该小学的单校房产，基本上就能100%保证孩子进入该小学就读。因此，北京一些学区房的单价往往比非学区房高50%，学区房的溢价空间高，一些热门学区的学区内学龄户籍人口多，而该区域相应的优质教育资源有限，家长们不惜花费天文数字购入学区房。
在一些优质教育资源丰富的老城区如西城区、海淀区，家长们拼学区房的现象愈演愈烈。北京教育部门对这种现象采取了多校划片、六年一学位等手段进行降温。
从2017年开始，西城区、海淀区先后实行了“多校划片”政策，即通过随机派位方式入学。此后，两区的多校划片适用范围不断扩大，从当年新购置的房源扩展到存量房，从部分小学扩展到所有小学，从单校划片的学校扩展到全区所有的小学。这导致一些热门小学学区房，不再能够100%保证孩子进入该所小学就读，而需要参与摇号。甚至在一些多校划片学校密集的地区，热门小学录取率仅有50%左右。
另外，从2018年开始，西城区和东城区先后开始实行“六年一学位”政策，即每一所划片学校原则上六年内只提供一个实际承租人子女的登记入学学位。这种政策直接让入学资格成了消耗品，学区房价格必然会受到影响。而西城、海淀等老城区的入学需求仍然很大，入学报名人数远远高于学位供给，很多区域开始出现空挂户现象，而为了遏制“以房择校”现象加剧，2020年8月，东城区公布了对京籍过道房和二孩房不作为入学资格的政策，也进一步打击了东城过道学区房的价格。
2、老破小学区房失去刚性需求支撑，投资需求难以为继
在北京中心城区，很多老城区内优质教育资源更集中的区域，很多老破小学区房的刚性需求来源于非京籍家庭子女在京就读小学，他们在北京工作，不能获得北京落户资格，因此往往租用老破小学区房，并挂靠该房子的户主，让孩子获得该区域入学资格。但随着北京多校划片政策的实施，这类刚性需求也逐渐被消除，老破小学区房价格也逐渐走低。
另外，因为老破小学区房户型小，投资这类房子仅靠租金收入十分微薄，但如果能够获得一个入学学位，房子的资本价值就非常高，使得此类老破小学区房受到了投资需求的追捧，在一些超级学区房甚至成为教育附庸的非理性炒作标的，比如在西城德胜学区，一套小户型房屋的成交价曾达到2000万元的价格。但随着教育改革的不断深入，老破小学区房成为多校划片的首选执行区，其学位的稀缺性日益降低，甚至学位的刚性需求被消解，学位的唯一性和不可交易性使得其投资价值大打折扣，因此其价格也随之下跌。
3、教育资源的均衡化让家长和孩子的择校意愿下降
北京中心城区之间的教育资源差距，特别是重点高中学校的差距仍然很大，但北京近年来通过学区制管理改革、集团化办学等方式让一些新的城区和教育弱区的教育质量获得了长足的进步，使得家长和孩子对教育强区和强校的择校意愿下降，导致教育强区的非核心区学区房价格下跌，比如西城区大栅栏学区，区内仅有白纸坊小学一所知名小学，因此区域内其他小学的入学竞争压力不是很大，其对应学区房价格受到多校划片政策影响较大。
但即使在核心区，由于优质初中分配名额到校的政策，让一些家长并不必再将孩子100%送入名校就读，“小升初”不再成为孩子成长历程中的一次“大考”，因此学区房的溢价空间也会大为缩小。
